¿Brotes verdes en el sector inmobiliario? Me temo que mucha contabilidad creativa y aún mayores ganas de pregonar el cambio de tendencia con la llegada de los grandes inversores internacionales.
Se anuncian operaciones a bombo y platillo. Lo curioso del asunto es que salvo alguna excepción (VPOs en renta de Madrid), no se materializa inversión alguna en inmuebles. De hecho se podría extraer la conclusión contraria, persiste una notoria prevención a inmovilizar grandes recursos en bienes raíces en España, con la excepción de la adquisición de activos prime por parte fundamentalmente de inversores patrimonialistas y family offices.
Esto viene a cuenta de las dos adquisiciones protagonizadas por sendos fondos de inversión internacionales de los brazos inmobiliarios de BANKIA-BFA (Bankia Habitat) y CAIXA BANK (Servihabitat). Una operación, la primera, parece que cerrada; y la otra en ciernes. Pues bien, ni Cerberus ni TPG han adquirido, ni se proponen adquirir, un solo inmueble. Tampoco activo financiero alguno con subyacente inmobiliario (préstamo o crédito hipotecario). Están realizando inversiones en plataformas de servicios de intermediación, compraventa y gestión de inmuebles.
En realidad, lo que están comprando son meros contratos de gestión en exclusiva con los vendedores. Así, la Entidad financiera cede la “rama de actividad” de gestión inmobiliaria con sus activos y pasivos (personal, medios materiales, y fondo de comercio). Se vende, en el fondo, y se valora y paga, el negocio que venga de la exclusiva del contrato con la Entidad financiera vendedora. Ese negocio tiene dos fuentes: los propios activos adjudicados ya en cartera de las Entidades financieras vendedoras, que no se traspasan al Inversor, pero que deberán ser gestionados con una vocación de realización inmediata; y la cesión, subrogación o subcontratación por la Entidad financiera vendedora de los servicios objeto de los contratos de gestión de los activos inmobiliarios físicos y financieros transmitidos a SAREB (en el caso de las entidades de Grupo 1 y 2, como Bankia o Catalunya Banc). En fin, puro outsourcing de backoffice al estilo del que nos tenían acostumbrados Accenture, KPMG y asimilados.
En efecto, no imagino a las Entidades cediendo la gestión de su riesgo inmobiliario a una sociedad controlada por un fondo internacional, cuando su prioridad sigue siendo hoy la gestión del impacto de los quebrantos fundamentalmente inmobiliarios en su balance. Cuándo y cómo “matar” riesgo inmobiliario en balance entra prácticamente en el núcleo de la gestión estratégica de la entidad. ¿O es que alguien se cree que un Fondo va a dictar cuándo la Entidad refinancia o se adjudica un activo? O lo que es aún más sensible, a qué precio y en qué condiciones lo hace.
Una de las peleas más recurrentes de los últimos años ha tenido lugar precisamente entre los brazos financieros e inmobiliarios de las Entidades a la hora de fijar los términos de las adjudicaciones de activos, pues el precio de entrada en el perímetro de la inmobiliaria determinaba directamente cuanto “dolor” asumía cada una de las “hermanas”. A mayor valor de adjudicación, menor quebranto en el balance de la entidad financiera, pero mayor riesgo para la inmobiliaria de materializar pérdidas posteriores en la desinversión y, en último extremo, mayor dificultad para ejecutarla en mercado, con el consiguiente incumplimiento de los objetivos de colocación de activos.
La cuestión reside, entonces, en desentrañar las razones por las que a los fondos les parece ahora atractivo entrar en el negocio de los APIs a gran escala. Por las “magníficas” condiciones y largo plazo de los contratos con SAREB (caso de Bankia y Catalunya Banc) no será.
¿Qué razones encuentran Ustedes?
