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Dejábamos abierto el último post invitando a desentrañar el furor con el que, repentinamente, algunos fondos oportunistas habrían despertado a su tardía vocación de APIs. Desde “La Caña” en Cinco Días, MOB  around the table lo clava en su comentario, en lo que a las motivaciones de la banca y los beneficios para la misma concierne. También en lo de ganar el sitio en un mercado “prometedor” de transacciones sobre activos, si bien el horizonte temporal de estos inversores dudo que llegue a la década. De cinco años difícilmente pasa.

Hoy pretendo dar mi personalísima interpretación de lo que está pasando en el mercadeo de las finanzas del ladrillo, o del ladrillo de las finanzas, que tanto monta. Vaya por delante que me temo que mis queridos críticos me echarán en cara que la entrada de hoy es larga y difícilmente inteligible.

Lo del mercado institucional de APIs, prolegómeno de un buid-up en toda regla que veremos más pronto que tarde (pases de segunda ronda), se erige en el penúltimo paso de la “transformación” del mercado inmobiliario español post-crisis. A este sí que no lo va a reconocer ni la madre que lo parió. El título de la película (como en el chiste) podría ser: “de la fragmentación al oligopolio”. Eso sí, pasando en el camino por los presupuestos generales del Estado, saneamientos a costa del contribuyente incluidos.

En efecto, el unbundling de plataformas de gestión de activos inmobiliarios (físicos y financieros) se erige en presupuesto para el movimiento en bloque de carteras hacia inversores institucionales (fondos et alii) que no cuentan con estructura de gestión propia. La Banca creó o desarrolló esos APIs internamente bien porque quiso participar en el festín de la burbuja a título principal (caso de las extintas cajas), bien porque no le quedaron más bemoles al tragarse, con el estallido, montones de daciones en pago de créditos promotor fallidos, que dejaron de ser activos financieros para convertirse en activos físicos. La “desvirtualización” que dicen algunos en twitter.

La salida en bloque a cliente no finalista (inversor financiero no patrimonialista) de activos dacionados e incluso de riesgo financiero desde los balances de la Banca requiere de plataformas “independientes” de gestión de esos activos, y hace además redundantes las propias de la Banca, al hilo de la limpieza de balances en curso. Ya saben, la famosa jibarización de los APRs (activos ponderados por riesgo) y su beneficioso impacto en la ratio de solvencia (MOU, Basilea III, etc.).

Con el estallido de la burbuja y su corolario de desaparición por KO del promotor no bancario y de barrido de las Cajas, se produjo una concentración sin precedentes de la oferta inmobiliaria. Hoy cinco entidades financieras y SAREB la copan. Ya comentamos en este mismo espacio que SAREB no es otra cosa que un enorme cártel de crisis, dirigido a sustraer del mercado una parte importante de la oferta (la procedente de las cajas quebradas) y regular su salida, controlado por el resto de oligopolistas, que son junto al Estado sus accionistas.

Es cierto, no obstante, que el mercado de segunda mano está en manos de propietarios independientes, pero por su dispersión y fragmentación difícilmente puede tener un impacto en la formación de precios minoristas.

Es en  la formación de precios donde está “la madre del cordero”. Y ahí confluyen plataformas, inversores y Banca.

¿No les resulta extraño que coincidiendo con el publicitado apetito inversor de los fondos extranjeros hayan aparecido esta semana recurrentes noticias sobre que el precio del ladrillo ha tocado suelo, e incluso repunta levemente en algunas áreas?  También esto a mi juicio tiene una clara explicación. En la próxima entrega, “más” y espero que “mejor”.

Esta entrada también se ha publicado en “La Caña“, el blog de Emiliano en Cinco Días.

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