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PROMOTORES Y CONSTRUCTORES: ¿PODÉIS CERRAR LA OBRA POR EL COVID-19? ¿QUIÉN PAGA LA RONDA?

PROMOTORES Y CONSTRUCTORES: ¿PODÉIS CERRAR LA OBRA POR EL COVID-19? ¿QUIÉN PAGA LA RONDA?

El pasado 14 de marzo de 2020 esperábamos con impaciencia y preocupación la consolidación del rumor que ya circulaba días atrás por pasillos de empresas, medios de comunicación y redes sociales: la declaración del estado de alarma en España como consecuencia del grave peligro sanitario que representa la incontrolada y peligrosa expansión del COVID-19 (Coronavirus) en España.

Como era de esperar, el consejo de ministros declaró ese triste 14 de marzo el estado de alarma de todo el territorio nacional dictando para ello el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Una vez declarado el estado de alarma, y transcurridos los primeros momentos del “shock”, ese mismo sábado nos vendrían a la cabeza multitud de preguntas como las siguientes: ¿cómo afecta el estado de alarma a mi negocio? ¿tengo que cerrar? ¿qué hago con mis trabajadores si se paraliza la actividad económica? ¿mis proveedores me van a seguir suministrando material? ¿tengo que pagarles? ¿mis clientes tienen la obligación de pagarme?

Esas, y otros cientos de preguntas más, son las que estos días han pasado por la cabeza de los millones de españoles a los que, de un modo u otro, les va a afectar esta crisis sanitaria originada por el COVID-19.

Las respuestas a algunas de las anteriores preguntas se encuentran en los dos textos legislativos más importantes dictados por nuestro gobierno desde el pasado sábado 14 de marzo: a) el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y b) el Real Decreto Ley 8/2020 de 17 marzo que contiene las medidas extraordinarias para hacer frente al impacto social y económico del COVID-19.

Así, el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo que declara el estado de alarma  contempla con carácter general la continuidad de la actividad económica en España. A estos efectos, si bien insta a las empresas a facilitar el “teletrabajo”, admite expresamente la posibilidad del desplazamiento de los ciudadanos al lugar de trabajo para efectuar su prestación laboral, profesional o empresarial, salvo en aquellos sectores específicos en los que se ha suspendido expresamente la apertura al público de establecimientos y equipamientos (bares, restaurantes, gimnasios, etc.). Asimismo, prevé que la “autoridad competente” pueda suspender cualquier otra actividad o cerrar cualquier establecimiento que, a juicio de dicha autoridad, puedan suponer un riesgo de contagio.

Por su parte, el Real Decreto Ley 8/2020 de 17 marzo contiene las medidas extraordinarias para hacer frente al impacto social y económico del COVID-19. Entre dichas medidas, destacan: a) aquellas de índole laboral y de seguridad social para facilitar los ERTES por fuerza mayor y por causas económicas, técnicas, organizativas y/o de producción, b) aquellas que pretenden dotar de liquidez al sistema para evitar la paralización del tejido empresarial español, c) aquellas relativas a contratación pública, d) aquellas que establecen especialidades de índole societaria (cuentas anuales, auditorías, regímenes de responsabilidad de administradores por deudas sociales…) y f) aquellas que alteran el plazo y reglas de la solicitud de declaración de concurso.

Si nos detenemos a analizar el contenido de las distintas medidas instauradas por el gobierno para frenar el COVID-19, tenemos que concluir que, a pesar de las distintas voces que se han levantado desde los agentes sociales de presión del ámbito promotor y constructor, parece (prima facie)que el gobierno ha dejado a dichos sectores algo desamparados.

El gobierno, por el momento, no ha considerado procedente incluir las actividades propias de la construcción y promoción de inmuebles dentro del elenco de actividades “suspendidas” debido al COVID-19. Por tanto, en principio y a día de hoy, no parece que se puedan cerrar o paralizar las obras de manera “automática” solo por la mera declaración del estado de alarma. Es decir, los promotores y constructores deberían continuar con la realización de su actividad económica y, a su riesgo y ventura, podrían decidir cerrar las obras en cualquier momento, pero ello podría tener consecuencias eminentemente laborales (despido de trabajadores) y contractuales (incumplimientos de plazos de entrega, indemnizaciones, costes asociados a la paralización de las obras, etc.).

Tampoco ha previsto ningún régimen especial que regule sus relaciones contractuales/obligacionales con clientes, proveedores, subcontratistas, etc.

En consecuencia, y sin quitar ni un ápice de importancia y gravedad a esta crisis sanitaria, parece que para el gobierno la vida de los promotores y constructores debería seguir igual con COVID-19 que sin él, más allá de la adopción y ejecución de las lógicas y necesarias medidas de preservación de la salud pública y laboral. Es decir, que las obras no deberían cerrarse ni paralizarse y continuar de forma normal (salvo que concurran circunstancias graves de índole sanitaria que obliguen a su clausura).

Sin embargo, creemos que los agentes intervinientes en el sector inmobiliario español  estarán viviendo “en sus carnes” que esa aparente “normalidad” dista mucho de ser real, y que se están enfrentando a problemas que, más o menos directamente relacionados con el COVID-19, están poniendo en peligro la viabilidad económica, e incluso material, de las obras en curso: ausencia de trabajadores, falta de suministros, limitaciones de acceso a las obras, medidas de adaptación para dar cumplimiento a la normativa en materia de seguridad y salud que ha sido complementada con las nuevas directrices del Ministerio de Sanidad para evitar la propagación del COVID-19, etc…

Lo anterior pone de manifiesto que los promotores y constructores no solo se están enfrentando a un problema de salud pública, sino que también a un riesgo de inviabilidad de negocio, resultando unos de los grandes olvidados de esta crisis.

Entonces, si los promotores y/o los constructores deciden paralizar una obra por una causa “concomitante” con el COVID-19 (por motivos sanitarios, laborales, de suministro, falta de medios económicos, etc…): ¿tienen algún tipo de protección de acuerdo con las medidas publicadas por el gobierno? ¿deben afrontar cualquier tipo de responsabilidad? ¿quién paga la “ronda” del cierre de la obra? ¿tienen algún tipo de responsabilidad si no pueden cumplir con sus relaciones contractuales/obligacionales con clientes/proveedores/contratistas/subcontratistas/empleados como consecuencia de esta grave crisis del COVID-19?

A pesar de que el gobierno se ha “olvidado” del sector inmobiliario, NO TODO ESTA PERDIDO.

Efectivamente, los promotores y constructores están legitimados para cerrar una obra como consecuencia del COVID-19 y, en función de las concretas causas que determinen el cierre de la obra, podrían acogerse a determinadas medidas previstas en el citado Real Decreto Ley 8/2020 de 17 marzo, aunque habría que analizar de manera particular cada caso concreto (en especial, los requisitos para poder beneficiarse de la exoneración del pago de las cuotas de seguridad social en caso de necesitar un ERTE como consecuencia directa del COVID-19 o acceder a los avales del Estado para nueva financiación).

Asimismo, en cuanto a quién tendría que asumir los costes inherentes al cierre de la obra como consecuencia del COVID-19 (esto es, “quien paga la ronda”), nuestro derecho ya prevé distintos mecanismos basados en la buena fe contractual, y la ruptura de la conmutatividad y del equilibrio de las prestaciones como resultado de costes incurridos que no puedan compensarse con los correspondientes ingresos —todo ello como consecuencia de la situación suscitada por el COVID-19— que permitirían, atendiendo a cada caso concreto, plantear con éxito la necesidad de modificar los términos económicos de los contratos para que se repartan entre los distintos agentes intervinientes en el proceso constructivo, y de manera equitativa, los costes asociados a situaciones generadas por crisis como las que vivimos en estos días. Por suerte, nuestro derecho contiene mecanismos y figuras jurídicas a las que acudir en momentos de grandes dificultades o crisis del cualquier índole (sanitarias, económicas, ambientales….) y que permiten distribuir los costes para que cada uno pague lo que le toque de “la ronda”.

Si siente que su negocio está en peligro o desea obtener respuestas en esta situación de incertidumbre generalizada como consecuencia del COVID-19, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Nuestro equipo experto en situaciones de crisis, insolvencias y restructuraciones se pondrá a su disposición para ayudarle en esta complicada coyuntura.

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