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A estas alturas, todo el mundo sabe que SAREB se brinda hoy a un ejercicio esencialmente introspectivo. ¿Quiénes somos? ¿Adónde vamos? Anuncian cada fichaje como si estuvieran completando la plantilla de galácticos de un club de fútbol. Llevan ya ocho. Todos talentosos, de seguro, pero parece poco ejército para tanto frente.

A trazo grueso, les han entrado ya  más de medio millón de activos (financieros e inmobiliarios). Haciendo una cuenta gorda, tocaban hasta esta misma semana a casi doscientos mil por cada uno de sus tres integrantes (Presidenta, Director General y Secretario General antes de las recientes cinco contrataciones). No es demagogia. Manifiestan que SAREB no “gestiona”, gestión que teóricamente reposa en las Entidades cedentes, pero que las directrices las marcan ellos. ¿Cómo?

Las Entidades de Grupo 1 (las cuatro nacionalizadas por el FROB) recibían una instrucción en diciembre en cuya virtud a partir del día 15 de ese mismo mes no debían realizar operaciones sobre los activos objeto de transmisión a SAREB.Orden de meter todo el paquete inmobiliario en el congelador por parte de BANKIA, NovaCaixaGalicia, CATALUNYA BANC, y Banco de Valencia. Y es un paquetón de más de 37.000 millones de Euros de valor económico (No el nominal que más que duplica esa cifra).

En el paquete hay todo tipo de producto, clasificado en las dos consabidas categorías de inmuebles físicos y activos financieros de riesgo-promotor.

En el apartado inmuebles adjudicados el problema que se está planteando, ante la abstracción intimista de SAREB, trae causa del hecho de que estos activos “piden pan”, incluso en su más inerte expresión. Me explico. Se dirá que un suelo que no se va a promocionar necesitaría de escasísima gestión, y marginal atención.  Sin embargo, como SAREB sigue con el grifo cerrado casi un mes y medio después de su orden de “quietos-paraos” ¿qué pasa con las juntas de compensación donde son mayoritarios o relevantes? ¿Cómo y contra qué se atienden derramas? ¿Y la liquidación de impuestos y tasas locales?

Dudas SAREB

La situación se agrava, evidentemente, si se trata de promociones en curso de la Entidad Cedente. ¿Se están atendiendo los pagos por certificaciones de obra? Y si la respuesta es negativa ¿qué pasa con el constructor? Con las empresas del gremio ya jibarizadas por la implosión de la actividad promotora, esta situación les puede dar la puntilla.

Y ¿quién está decidiendo el precio de venta de los inmuebles adjudicados? ¿Y quién decide la eventual subrogación del adquirente en el préstamo hipotecario? ¿Subroga SAREB? ¿Puede financiar la Entidad nacionalizada cedente del préstamo hipotecario inicialmente cedido? ¿Quién se encarga del mantenimiento y gestión de los inmuebles arrendados? ¿Y de su puesta en alquiler? ¿Y de la gestión de alquileres? ¿Y del pago de las cuotas de comunidad?

Del lado de las posiciones financieras el panorama es análogo. A esta fecha, y por lo que a mí me consta, no se están liberando los tramos para atender certificaciones de obra de préstamos promotor cedidos. Es más, tampoco se liberan las disponibilidades de préstamos hipotecarios dadas en cobertura del servicio de la deuda de las ya manidas refinanciaciones de patada a seguir.

La lista de interrogantes es completa, pues, por lo que oigo, no hay nadie al otro lado del teléfono. Silencio que ya dura mes y medio. Esperando pasivamente órdenes, y buscando desesperadamente a SAREB.

¿Saben de lo que cada día estoy más firmemente convencido? De queel mecanismo de Banco Malo tiene a corto y medio plazo por objetivo fundamental no dar salida a los activos, ni malos ni buenos. Creo que su leitmotiv actual pasa precisamente por remansar un volumen ingente de activos inmobiliarios y mantenerlos fuera de mercado, de modo que se represe el caudal de oferta que hundiría aún más un mercado con una contracción tan fuerte de demanda y tamaño exceso de stock.

Ya lo manifesté hace meses en esta misma bitácoraEste asunto del saneamiento del crédito inmobiliario se me antoja un enorme cártel de crisis, con el que se persigue regular la oferta del oligopolio. Lo que ocurre es que en lugar de proceder a fijar cuotas para cada entidad, la retirada de producto se articula a través de una bolsa única, la propia SAREB, que por cierto, teóricamente controlan el resto de oligopolistas inmobliarios (al menos nominalmente, dada la participación mayoritaria en el capital de SAREB de la Banca Sana).

Con la entrada de los activos inmobiliarios de las Entidades de Grupo 2 o asimiladas (CAJA 3, LIBERBANK, CEISS, y BMN) quedará ya remansado en el corto plazo producto equivalente a cerca de la mitad de todos los activos financiero-inmobiliarios del país. Al menos en términos de volumen de riesgo anterior a la cesión de activos a SAREB. Ello supone que la Banca Sana tendrá un hueco temporal de más de un año para achicar sus sentinas, sin la competencia de la mitad de la oferta de producto inmobiliario nacional.

Otro efecto colateral de SAREB se concretará en una contribución relevante a la más que probable desaparición de todos los actores no financieros del mercado inmobiliario español. Aunque se trata de una competencia ya muy debilitada para las Entidades financieras (por  su asimetría de balance y nula capacidad de financiación), la misma desaparecerá, sin remisión, a corto y medio plazo.

En fin, que cada día que pasa estoy más convencido de que lo que se nos ha vendido como saneamiento de la Banca enferma, en realidad apenas encubre el apuntalamiento de la Banca “Sana”.

Sigamos conversando por aquí o en Twitter: @emilgarayar

 

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