Según una interpretación reciente de la Dirección General de Registros y del Notariado, las escrituras hipotecarias relativas a préstamos o créditos concedidos por personas distintas a las entidades de crédito podrían no resultar inscribibles si no van acompañadas de tasaciones tipo «ECO».
La «Ley 1/2013, de 14 de mayo de Medidas para Reforzar la Protección de Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social» modificó el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el sentido de exigir, como requisito específico para acceder al procedimiento especial de ejecución hipotecaria regulado en dicha Ley, que el precio en el que los interesados tasan el bien hipotecado o pignorado que ha de servir como tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación que se realice conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, reguladora del Mercado Hipotecario.
Esta novedad pretendía, principalmente, acabar con la práctica llevada a cabo por determinadas entidades financieras consistente en establecer como tipo de subasta el importe correspondiente al principal de la deuda, que en muchos casos era muy inferior al valor del bien hipotecado.
Sin embargo, la referencia expresa a la Ley 2/1981 e, implícitamente, a su normativa de desarrollo —entre la que se encuentra la «Orden del Banco de España ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras»— ha suscitado la duda de si los presupuestos previstos en esta última resultan ahora aplicables a cualquier hipoteca y no sólo a las constituidas a favor de las entidades financieras.
Como es sabido, dicha Ley exige que las hipotecas otorgadas a favor de las entidades de crédito cuenten con esta clase de tasaciones “ECO”, esto es, con tasaciones realizadas por entidades de tasación “homologadas”, que están obligadas a emplear el menor valor resultante de la aplicación de diferentes métodos técnicos utilizables cuando operen en el marco de la concesión de préstamos. Conviene subrayar que trata de una exigencia que sólo resulta de aplicación a las empresas de tasación que actúen para las entidades de crédito (art. 3), algo que se ha interpretado comúnmente en el sentido de que las tasaciones «ECO» sólo son necesarias en relación con las hipotecas otorgadas en favor de dichas entidades.
La nueva y reciente modificación del propio artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento efectuada por la «Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil» parece corroborar esta interpretación, pues ha venido a aclarar que el precio en el que los interesados tasan la finca a efectos de subasta no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la «tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981». En efecto, la expresión «en su caso» permite a priori entender que la tasación ECO sólo es necesaria allí donde esta última Ley 2/81 la exija, esto es, cuando la tasación se hace en relación con hipotecas otorgadas a favor de entidades financieras.
No es este, sin embargo, el criterio seguido por la Dirección General de Registros y del Notariado en una reciente Resolución de fecha 7 de octubre de 2015 (BOE de 29 de octubre de 2015). En ella se resuelve el recurso gubernativo interpuesto por un particular frente a la nota de calificación de un registrador de la propiedad de Avilés en la que acuerda no practicar la inscripción registral de una escritura de constitución unilateral de hipoteca a favor de la Hacienda pública en garantía de una deuda tributaria por no haberse aportado una tasación tipo ECO del bien objeto de la garantía. La Dirección General señala expresamente que «la introducción en los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria de la vinculación, en los procedimientos de ejecución hipotecaria, del tipo de subasta en el porcentaje mínimo del 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo, llevado a cabo por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, tenía por finalidad, según su Preámbulo, el garantizar que la ejecución hipotecaria se realice de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada; protección que no puede quedar condicionada ni por el tipo de acreedor ni por aptitud o intención de emitir títulos hipotecarios, y que la Ley 19/2015 no ha tenido la intención de menoscabar porque para ello hubiere sido necesario una declaración expresa».
Si bien en este caso concreto se estimó finalmente el recurso en virtud de la existencia de una normativa administrativa específica que regula un procedimiento ejecutivo propio de la Hacienda pública aplicable a las hipotecas constituidas a su favor —como es el procedimiento de apremio administrativo regulado en el Reglamento General de Recaudación—, el anterior pronunciamiento de la Dirección General nos parece desafortunado.
En primer lugar, porque no existen razones para sostener que la reforma de la LEC efectuada en el año 2013 pretendía alterar el ámbito de aplicación de la Ley 2/1981; se trataba de una reforma dirigida a la fundamentalmente a la protección de deudores con hipoteca constituida sobre su vivienda habitual, y las modificaciones introducidas en la regulación del procedimiento de ejecución hipotecaria previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil han de contemplarse desde esta perspectiva, sin perjuicio de que hubiese sido deseable una mayor definición de su alcance.
En segundo lugar, porque la aclaración introducida por la Ley 19/2015 parece referirse, justamente, a la necesidad de excluir las tasaciones tipo ECO allí donde no resulten exigibles en virtud de la Ley 2/1981.
Y, finalmente, porque —en contra de lo apuntado por la Dirección General— no parece que sea necesaria una declaración expresa del legislador en torno a la intención o no de menoscabar el ámbito de aplicación de esta última Ley cuando, en ningún momento, el propio legislador se ha pronunciado sobre la modificación de ese ámbito de aplicación con ocasión de las dos reformas aprobadas, respectivamente, en 2013 y 2015. Más bien al contrario, como consecuencia de estas reformas la Ley exige ahora una correspondencia mínima entre el valor de tasación y el valor establecido por los interesados a efectos de subasta, pero la necesidad de que la tasación reúna o no los requisitos especiales previstos en la Ley 2/1981 debería determinarse con arreglo a los presupuestos y al ámbito de aplicación subjetivo específico de esta última. A nuestro juicio, en consecuencia, ni la protección del deudor hipotecario pretendida por la reforma de 2013, ni las razones que llevaron en su momento a establecer la exigencia de homologación de las empresas de tasación que prestasen sus servicios a las entidades de crédito justifican la necesidad de esta clase de tasaciones en relación con los contratos de financiación hipotecaria celebrados entre empresas que no reúnen ni la condición de deudores hipotecarios necesitados de especial protección, ni tampoco la condición de entidades de crédito.
