CAPÍTULO 10.- ¿HA LIMITADO EL GOBIERNO EL ALCANCE DE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS EN SEDE DE ARRENDAMIENTOS?
El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (en adelante, el “R.D.-ley 15/2020”), menciona expresamente en su preámbulo la doctrina sobre el cambio sobrevenido de las circunstancias (rebus sic stantibus) para justificar la intervención legislativa en sede de arrendamientos en apoyo de pymes y autónomos, en los términos del artículo 3 del citado R.D.-ley 15/2020. Como es sabido, la citada doctrina propugna la existencia de una cláusula implícita en los contratos, según la cual cuando por circunstancias extraordinarias y sobrevenidas, que resultasen totalmente imprevisibles, se produce un grave desequilibrio entre las prestaciones previstas en un determinado contrato en perjuicio de una de las partes, la parte perjudicada está facultada para promover la modificación de los términos del contrato con el fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones.
Sobre la base de esta fundamentación, el art. 1 del citado R.D.-ley 15/2020 regula una moratoria en el pago de la renta de pymes y autónomos que sean arrendatarios de una finca urbana para uso distinto del de vivienda, cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (concepto que aparece definido en el precepto). Esta moratoria se aplicará automáticamente -previa solicitud del arrendatario- siempre con carácter supletorio a un eventual acuerdo entre las partes sobre el aplazamiento del pago o la reducción de la renta.
Uno de los principales interrogantes que plantea esta novedad legislativa se refiere a si, en materia de arrendamientos, la previsión de este aplazamiento “forzoso” respecto del pago de las rentas supone una plasmación o concreción legal de aquella doctrina en el sentido de limitar su alcance. De aceptarse esta interpretación, la parte contractual afectada por el cambio de circunstancias no podría forzar, al amparo de la cláusula rebus, el ajuste de las prestaciones del contrato en general, incluyendo, entre otros, sus términos económicos (por ejemplo, exigiendo una rebaja de la renta), sino únicamente el aplazamiento de rentas previsto ahora legalmente.
A nuestro juicio, sin embargo, se debe rechazar dicha interpretación. En primer lugar, porque el objeto de la regulación plasmada en el R.D.-ley 15/2020 sobre esta materia no es definir el alcance de la doctrina rebus en los contratos de arrendamiento. Se trata, más bien, de una regulación de urgencia destinada a establecer un contenido legal mínimo con base en la referida doctrina que proteja -en última instancia- a dichos actores esenciales de la vida económica y social (pymes y autónomos). Pero ello no prejuzga ni impide la invocación, en el seno de cualquier relación contractual, del principio general del derecho que recoge la anterior doctrina para reequilibrar el contrato más allá de los plazos de pago.
A este respecto, debe observarse, en segundo lugar, que la rúbrica del Capítulo I es “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos”. Por lo que, atendiendo al valor hermenéutico otorgado a dichas rúbricas, una interpretación del precepto que excluyese una reducción de la renta como forma de recuperar la equivalencia de las prestaciones sería claramente incongruente. Así resulta también del último inciso del propio art. 1.1, que prevé la aplicación preferente de cualquier “acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta”.
Y, por último, hay que recordar que la aplicación de dicha cláusula debe hacerse caso por caso (tal como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014 al referirse a su “ineludible aplicación casuística”), analizando las circunstancias que rodean una particular relación contractual, el propio contenido del contrato, y el grado de afectación o perjuicio sobre las obligaciones de una de las partes producido por la situación de excepcionalidad que justifica esa aplicación. Algo que advierte, en definitiva, sobre la imposibilidad de considerar que la regulación introducida por el R.D.-ley 15/2020 sobre la moratoria en el pago de rentas posee un carácter limitativo en relación con otras posibles modificaciones de los términos pactados que procedan en el contexto de cada contrato.
