Saltear al contenido principal
LA EMPRESA ANTE EL CORONAVIRUS: RESPUESTAS PRÁCTICAS A PROBLEMAS REALES.  CAPITULO 9-.¿PUEDEN MODIFICARSE LAS CONDICIONES DE UN CONTRATO DE ARRAS?

CAPITULO 9.- ¿PUEDEN MODIFICARSE LAS CONDICIONES DE UN CONTRATO DE ARRAS?

La situación de crisis generada por el COVID-19 ha planteado un nuevo escenario en el que nos enfrentamos a múltiples conflictos derivados de la dificultad o imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones previamente contraídas.

Uno de esos conflictos surge en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles y, en particular, en cómo ha afectado la declaración del estado de alarma por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, a los contratos de arras celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del mismo. El interrogante fundamental es si, sobre la base de la conocida doctrina del cambio de circunstancias —identificada comúnmente mediante la expresión rebus sic stantibus—, puede imponerse a la otra parte del contrato la postergación del cumplimiento de ciertas obligaciones típicas del mismo, como son las relativas al pago, la entrega o la formalización del propio contrato mediante su elevación a público ante notario. Alternativamente, cabe preguntarse si el comprador —o el vendedor— puede alegar la concurrencia de una circunstancia de fuerza mayor para resolver el contrato y desvincularse de la obligación de compra —o, en el caso del vendedor, de la obligación de venta—.

En principio, entendemos que deben descartarse las pretensiones de modificación del contrato al amparo de la cláusula rebus puesto que dicha cláusula está pensada, fundamentalmente, para obligaciones de tracto sucesivo que puedan ver alterado el equilibrio o equivalencia de sus prestaciones como consecuencia del acaecimiento de circunstancias extraordinarias, fuera de todo control y previsión por las partes. Así lo refleja, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 313/2004, de 22 de abril de 2004, al indicar que, si tal doctrina se debe usar restrictivamente en las obligaciones de carácter continuado, más excepcional aún debe ser su aplicación a las de tracto único. Y en el caso de la compraventa de inmuebles no ofrece discusión alguna su consideración como contrato de tracto único, aun cuando se haya procedido a fraccionar y aplazar el pago de parte del precio.

En cuanto a la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor como posible causa de resolución del contrato, es evidente que la epidemia que padecemos y las consecuencias derivadas de ella (incluyendo las medidas adoptadas por el Gobierno) pueden considerarse en términos generales como circunstancias de fuerza mayor, en el sentido previsto por el artículo 1105 del Código Civil. Sin embargo, y como hemos advertido en alguna otra entrada de esta serie, las empresas no pueden invocar dichas circunstancias para dejar de cumplir, en general, sus obligaciones contractuales, sino sólo aquellas cuya ejecución se vea materialmente imposibilitada como consecuencia de las mismas. Así, por ejemplo, cabría alegar fuerza mayor para suspender el plazo de ejecución de una obligación de entrega de bienes o servicios que depende de suministros interrumpidos por la paralización de actividades motivada por el COVID-19, así como de los trabajos previstos en un contrato de obra afectados por esa misma paralización. Pero tal alegación no prosperaría en el caso de las obligaciones pecuniarias, en la medida en que tales obligaciones tienen por objeto un bien fungible —como es el dinero— que las convierte en obligaciones genéricas no susceptibles de verse imposibilitadas por fuerza mayor, tal como ha declarado el Tribunal Supremo (SSTS [1ª] de 19 de mayo de 2015 y de 13 de julio de 2017).

En el caso de un contrato de arras para la compraventa de un inmueble, ello implica que el comprador no puede suspender o aplazar sus obligaciones de pago, ni tampoco pretender su extinción mediante la resolución del contrato alegando la concurrencia de fuerza mayor, ya que, como decíamos, el carácter fungible del dinero hace que no sean aplicables los artículos 1182 y 1184 del Código Civil (relativos a la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento por la pérdida de la cosa debida) debido al principio genus nunquam perit.

Como es natural, si las arras son penitenciales —y no confirmatorias— el comprador tendría en todo caso la facultad de desistir de la compra pero, por las razones apuntadas, el hecho de que el desistimiento pueda estar motivado por la situación generada por el COVID-19 (v. gr. por la pérdida de ingresos que podría ocasionar tal situación) no impediría la aplicación de las consecuencias propias de tal desistimiento, que se traducen en la pérdida de las arras o señal entregada.

Esto es así sin perjuicio de la posible modificación de los plazos de pago que pudieran acordarse en atención al carácter excepcional de las circunstancias que concurren en la actualidad. Una modificación que tal vez encontraría justificación en la buena fe y el sentido práctico (y común) de las partes, y no tanto en la existencia de un remedio jurídico específico que la ampare, puesto que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se muestra contraria a aceptar en relación con las obligaciones dinerarias no ya la imposibilidad liberatoria propia de la fuerza mayor, sino también la excesiva onerosidad con efectos novatorios —propia de la doctrina rebus— en el caso de que el deudor se haya visto afectado por una desgracia familiar que produce una pérdida de ingresos, como es el fallecimiento de un cónyuge (vid. STS de 19 de mayo de 2015).

Por otro lado, y desde la perspectiva del vendedor, ¿podría alegarse la grave crisis sanitaria para solicitar un aplazamiento de la entrega del inmueble?, ¿y de la formalización de la operación? Debemos considerar ambos casos separadamente.

En cuanto al aplazamiento de la entrega, no bastaría alegar, sin más, la declaración del estado de alarma, o la crisis económica derivada de las medidas de confinamiento acordadas, sino que habría que precisar cómo han afectado dichas circunstancias a la entrega o construcción del inmueble. Así, por ejemplo, habría que tener en cuenta que la actividad de la construcción no fue suspendida oficialmente al declararse el estado de alarma, sino únicamente de los días 30 de marzo al 9 de abril, al aprobarse el permiso retribuido recuperable —con carácter obligatorio— por el Real Decreto-Ley 10/2020, de 29 de marzo, con el fin de reducir la movilidad de la población en el contexto de la lucha contra el COVID-19. Por lo tanto, a este factor —fácilmente demostrable— habría que añadir, en su caso, una justificación de cómo se ha podido ver afectada la entrega del inmueble por otros aspectos, como son las concretas medidas sanitarias adoptadas ineludiblemente en la obra para prevenir contagios (por ejemplo, por enfermedad o cuarentena de uno o varios trabajadores), o por la interrupción de los suministros (debida al cierre del establecimiento o, igualmente, a contagios).

En cualquier caso, dicha situación de fuerza mayor tendría un carácter temporal que facultaría, únicamente, para retrasar el cumplimiento de la obligación un tiempo razonable y equivalente al de la paralización de las obras, pero no para proceder a la extinción de la misma (salvo que del contrato resulte que se atribuyó a la fijación el plazo de entrega un carácter esencial).

En cuanto al aplazamiento de la formalización de la escritura pública, hay que tener en cuenta que el artículo 1.2.a) del citado Real Decreto-Ley 10/2020, en relación con el apartado 17 del Anexo del mismo, incluye —entre las personas a las que no resulta de aplicación el permiso retribuido recuperable regulado en el mismo—  a aquéllas “[…] que prestan servicios en las notarías y registros para el cumplimiento de los servicios esenciales fijados por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública”, los cuales se indicaron en la Instrucción de la citada Dirección General de 15 de marzo de 2020 y en la Circular del Consejo General del Notariado de 18 de marzo de 2020. Así lo especifica también la Instrucción de 30 de marzo de 2020, que confirma el carácter esencial de los servicios relativos a la no interrupción de los cómputos civiles. De hecho, la citada Instrucción de 15 de marzo de 2020 mencionaba como ejemplo de plazo perentorio que justificaba la intervención notarial el de las arras. Por lo tanto, dicho aplazamiento —salvo acuerdo de las partes—no podría ser impuesto por ninguna de ellas, de no mediar causa suficiente, como podría ser el propio contagio o la situación de cuarentena.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Volver arriba