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LA EMPRESA ANTE EL CORONAVIRUS: RESPUESTAS PRÁCTICAS A PROBLEMAS REALES.  CAPÍTULO 8.- ¿EN QUÉ CASOS PROCEDE LA CONCESIÓN DE LA MORATORIA EN EL PAGO DE LOS ALQUILERES PREVISTA EN EL DECRETO-LEY 11/2020?

CAPÍTULO 8 – ¿EN QUÉ CASOS PROCEDE LA CONCESIÓN DE LA MORATORIA EN EL PAGO DE LOS ALQUILERES PREVISTA EN EL RD 11/2020?

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, ha introducido una serie de medidas en el ámbito del alquiler de viviendas orientadas a paliar la situación de vulnerabilidad en la que han quedado muchas personas como consecuencia del impacto económico de la pandemia. Las medidas aprobadas tienen como objetivo dar respuesta a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual mediante la imposición ex lege de ciertas modificaciones al contrato de arrendamiento destinadas a operar durante el estado de alarma y con posterioridad a este.

Entre tales modificaciones destaca, de una parte, la prórroga forzosa por un periodo de seis meses —previa solicitud del arrendatario— de los arrendamientos de vivienda habitual que finalicen durante el estado de alarma o dentro de los dos meses posteriores al mismo y, de otra parte, el reconocimiento legal de la facultad del arrendatario de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19 de obtener una moratoria en el pago de la renta o, alternativamente, una reducción del 50% de la misma durante un periodo de hasta cuatro meses, y ello siempre que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor de viviendas (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros).

Tanto la moratoria como, eventualmente, la reducción de la renta se aplicarán únicamente cuando el arrendatario de la vivienda habitual se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, la cual se identifica en el Decreto-ley con la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos, que deberán ser acreditados por el arrendatario:

      1. Estar en una situación de desempleo, ERTE o de reducción de  jornada por motivos de cuidados u otros análogos, en caso de ser empresario, se deberá acreditar una pérdida sustancial de ingresos, que impida que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, llegue a los siguientes límites:

  • 613,52 euros con carácter general;
  • 151,36 euros si uno de sus miembros es discapacitado, con una discapacidad superior al 33% o está en situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para la actividad laboral;
  • 689,20 euros si la discapacidad es intelectual superior al 33%, parálisis cerebral o enfermedad mental o discapacidad física o sensorial superior al 65% o padece de enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar la actividad laboral.

Estos límites se incrementarán en 53,78 euros por cada hijo a cargo de la unidad familiar (80.68 euros por hijo en caso de familia monoparental) o por cada persona mayor de 65 años miembro de esa unidad familiar.

       2. Que la renta de alquiler más los gastos de suministros básicos de la vivienda habitual (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, contribuciones a la comunidad de propietarios) representen el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar.

      3. Que la persona obligada a pagar la renta o cualquiera de los miembros de la unidad familiar no sea propietario ni usufructuario de una vivienda en España, salvo excepciones derivadas de situaciones de herencia o divorcio o inaccesibilidad.

Por otro lado, la activación de la moratoria o, eventualmente, de la reducción de la renta corre a cargo del arrendatario, quien deberá solicitar al arrendador la moratoria en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Decreto-ley —el 31 de marzo de 2020—, debiendo el arrendador reaccionar frente a tal solicitud comunicando al arrendatario, en el plazo de siete días, que opta por aplicar bien la reducción del 50% de la renta, o bien la moratoria.

En cuanto al periodo de tiempo en el que se mantendrá vigente la reducción de la renta o, alternativamente, la moratoria extraordinaria, el Decreto-ley prevé, para la primera, una duración de hasta cuatro meses a partir de la finalización del estado de alarma, siempre que se mantenga la situación de vulnerabilidad anteriormente referida.  Y, para la segunda, dispone que “afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses

Aunque a primera vista la redacción del Decreto-ley pudiera suscitar dudas en cuanto a la fecha en que comienza el periodo máximo de cuatro meses durante el que puede prolongarse la reducción de la renta o la moratoria, siempre que se mantenga la situación de vulnerabilidad, a nuestro modo de ver ha de interpretarse que el cómputo de dicho periodo —dies a quo— debe comenzar en la fecha de finalización del estado de alarma, pues esta es la interpretación que parece ajustarse a la literalidad de la norma y la que mejor se compadece con la finalidad de protección del propio Decreto-ley.

En otro orden de cosas, debe advertirse que, en el caso de la moratoria, el cobro de las rentas aplazadas deberá producirse de manera fraccionada y sin intereses a partir del momento en que proceda abonar la primera mensualidad tras la finalización de la propia moratoria y durante al menos tres años (o durante el periodo inferior en el que se mantenga vigente el contrato de arrendamiento), lo que significa que el fraccionamiento de tales cuotas aplazadas deberá hacerse en 36 mensualidades, siempre que el contrato continúe vigente durante ese periodo.

Finalmente, debe recordarse que tanto la moratoria como la reducción de la renta sólo resultan aplicables de manera obligatoria cuando el arrendador sea una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor, incluyéndose bajo este último concepto a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (salvo garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 m2 (en este perfil se deben encuadrar Socimis, fondos de inversión inmobiliarios, promotoras, y otras empresas del sector). Los arrendadores que no respondan a ese perfil son considerados “pequeños propietarios”, y podrán negarse a adoptar cualquiera de las medidas referidas. En este caso, si se produjere dicha negativa la parte arrendataria tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación previstas en este Real Decreto-ley 11/2020.

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