El dilema de la continuidad

El sufrido empresario inmobiliario se encuentra ya con la cruda realidad: el primer esfuerzo no ayudó, más bien todo lo contrario, y ante la misma propuesta por la Banca debe hacerse las siguientes preguntas: ¿en qué condiciones tiene mi negocio viabilidad financiera y comercial a la vista de su actual, previsible y razonable evolución?; y, ¿tiene arreglo? No hay más respuesta que sí o no.

El empresario debe entonces conocer bien su posición de partida para alcanzar la meta, que es la reestructuración de su balance al objeto de obtener liquidez y la gestión propia de la Caja, con generación recurrente de ingresos y mantenimiento de su actividad comercial.

Los elementos, a mi juicio, relevantes para el examen de viabilidad financiera y comercial son los siguientes:

• Balance y su configuración: estudio de liquidez de los activos por producto, estado de desarrollo, localización, oferta de la competencia –incluyendo la de la Banca-, posibilidades de reconversión o cambio de destino; evaluación de riesgos de cartera y otros productos e inversiones financieras, especialmente la situación de participadas; evaluación de las contingencias derivadas de otras ramas de actividad ejercidas desde la sociedad promotora, riesgo de fianzas y aseguramientos.
• Caja: capacidad de generación de liquidez libre a través de ingresos recurrentes procedentes de otras ramas de negocio, posibilidades de realización de atípicos y fraccionamiento de pagos con terceros; evaluación de aquellas contingencias que drenen recursos directamente de la misma, tales como obligaciones, garantías, reclamaciones, pasivos contingentes, u otras pérdidas como resultado de la llevanza de otras actividades deficitarias en el seno de la promotora.
• Calidad del apoyo y capacidad de apoyar por parte de los proveedores financieros: cantidad de proveedores,  calidad, cuota en el pool, situación que atraviesan, riesgo total asumido con la sociedad, calidad y capacidad de los interlocutores; soluciones que están dispuestas a apoyar y sensibilidad a lo propuesto, como nuevas líneas de estructura, liquidaciones, quitas, posición ante el flujo decaja libre de la sociedad y reducción de cargas financieras.
• Capacidades propias de gestión del proceso y trayectoria previa: debilidades, fortalezas, credibilidad frente a terceros.

De la reflexión sobre estos elementos convenientemente ponderados solo cabe una de las siguientes tres conclusiones:

1. La sociedad es inviable.
2. La sociedad es esencialmente no viable pero hay activos o actividades con valor.
3. La sociedad es en esencia viable pero existen activos contaminados.

En cualquiera de estos tres escenarios, el futuro vendrá marcado en mayor o en menor medida por el pasado.

1. La sociedad es inviable

Son elementos indicadores de inviabilidad:

• Existencias compuestas por una mayoría de suelo no prime, no urbanizado y altamente apalancado, fuera de mercado en términos de coste de repercusión.
• Inexistencia de producto terminado, o falta de ventas por la relación calidad-precio del mismo, o por precio de mercado por debajo de la deuda que garantiza.
• Extinción de la estructura y capacidad de gestión propia.
• Negativa de las Entidades al apoyo de nuevos proyectos, salvo cobertura de necesidades financieras en “circuito cerrado”.

Si se dan las circunstancias anteriores, a estas alturas de la crisis inmobiliaria, reconocer la inviabilidad del negocio debería ser una conclusión mayoritaria. Paradójicamente, muchos se empeñan en seguir anclados en la solución de la refinanciación, alimentando la ilusión de una salvación por un cada vez más hipotético cambio radical del ciclo.

En cualquier caso, tanto las situaciones de inviabilidad/ liquidación inconscientes –aquellas sostenidas por la banca en tanto que es ella quien gestiona el problema periodificando la materialización del daño a su balance-, como aquellas conscientes –sostenidas igualmente por la Banca con los mismos fines pero con consentimiento del deudor por intereses monetarios o de reputación-, necesitan necesariamente de una buena gestión y liquidación.

2. Sociedad no viable que alberga valor

Situación extendida entre las sociedades que aún perviven y no han entrado en concurso ni adquirido la condición de sociedades fiduciarias al servicio de la Banca, también  denominadas “zombis”.

La solución –y mayor dificultad- pasa por extraer el valor vinculado a activos y posiciones inviables, sin incurrir en responsabilidades ni entrar en guerra con las Entidades. Para ello deben estudiarse las siguientes alternativas:

• Operaciones societarias de separación de ramas de actividad intrínsecamente viables, pero inviables en el seno de la sociedad con problemas. Es un ejemplo particular los de las sociedades con activos patrimoniales en renta o explotación, y ocasionalmente otras actividades como la construcción o la operación hotelera.
• Creación de un grupo paralelo de gestión y puesta en valor de los activos vía contractual.
• Puesta en valor de activos viables a través de sociedades de proyecto y gestión paralela.

En definitiva, nuestra apuesta pasa por hacer aflorar el valor de estos activos evitando que se consuma por obligaciones pasadas. No obstante, no son pocas las dificultades técnicas, societarias, fiscales y de negociación con las contrapartes, pues en la medida en la que se substrae parte del valor actual o potencial de la sociedad no viable, se debilita la garantía personal de los acreedores y se acelera el proceso de deterioro de la solvencia del deudor.

Paralelamente a las soluciones apuntadas y aprovechando la estructura de la sociedad, este nuevo grupo se puede alimentar con la gestión de terceros e incluso actividades de adquisición o promoción fiduciaria.

3.Sociedades esencialmente viables con activos contaminados

Es la menos habitual de las situaciones actuales, tanto más a estas alturas de la crisis inmobiliaria, donde las sucesivas refinanciaciones y el bucle que generan atrayendo y afectando activos sanos produce ribetes metastásicos.

Estas sociedades comparten una característica: la generación substancial de flujo de caja libre, no afecto al servicio de la deuda sobre un activo concreto, varios, o la compañía en su conjunto.

A igual que ocurre en el conjunto de sociedades englobadas en el anterior epígrafe, es preciso identificar y separar del conjunto, el valor. No tanto en términos de responsabilidad como en el de caja.

Esta difícil limpieza del balance pasa, en nuestra opinión, por algunas o varias de las siguientes operaciones siguientes:

• Articular la salida de los activos deteriorados del perímetro de la sociedad a través de adjudicación o enajenación a terceros. En esta opción no es descartable la elaboración de esquemas de apoyo por financiación privilegiada a la venta/subrogación o a las condiciones de comercialización.
• Aportaciones especiales privilegiadas de activos a sociedades vehículos, minorando los problemas de solidaridad y subrogación.
• Operaciones de reordenación societaria: escisiones totales o parciales de negocios.

Conclusión

Finalmente, antes de firmar, que no le pueda la avidez ni el hartazgo. Respire hondo, por nariz y boca, y reflexione sobre si lo que tiene ante sus ojos es el tablón al que aferrarse para aguantar unos cuantos embates más del temporal, hasta que amaine, o su testamento ológrafo camino del registro de últimas voluntades, suponiendo, claro está, que usted a lo que aspira es a seguir en la brecha.

Acudamos al sabio diccionario de El Guerrita concluyendo que lo que no es, no puede ser, y además es imposible. No se encomiende a los milagros. Si la vía de agua ya no es taponable, no desafíe a Arquímedes, mejor largar y nadar que abrazarse al ancla. Lo de que el capitán tiene que hundirse con el barco es de Piratas del Caribe. Con la escasez de empresarios que tenemos: no se desperdicie, es usted un escaso bien social.