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CAPITULO 4.- EL SECTOR HOTELERO ANTE EL COVID-19: ¿PUEDE EL ARRENDATARIO DE UN HOTEL SUSPENDER EL PAGO DE LA RENTA COMO CONSECUENCIA DEL CIERRE DEL ESTABLECIMIENTO DECRETADO POR EL GOBIERNO?

En otra entrada de esta serie dedicada a los interrogantes que afrontan las empresas ante la situación generada por el COVID-19 advertíamos que la suspensión de actividades o cierre de locales de afluencia pública decretada por el Gobierno constituye un supuesto de fuerza mayor no sólo a efectos de la tramitación de un ERTE, sino también a efectos de la inexigibilidad de las obligaciones contractuales cuya ejecución se vea materialmente imposibilitada a consecuencia de la referida suspensión o cierre.  En el ámbito hotelero, un ejemplo de esto último se encuentra en la cancelación forzosa de las reservas y la consiguiente suspensión de las obligaciones relacionadas con la prestación del servicio de alojamiento de huéspedes, sin que de ello pueda derivarse incumplimiento contractual alguno en las actuales circunstancias.

También decíamos que las empresas, sin embargo, no pueden alegar “fuerza mayor” basada en la situación generada por el COVID-19 para dejar de cumplir otra clase de obligaciones contractuales o para suspender pagos con carácter general, sin perjuicio de las posibilidades que ofrece nuestro sistema jurídico para forzar la renegociación de los términos económicos de los contratos mediante la invocación de la doctrina el “cambio sobrevenido de circunstancias” (rebus sic stantibus).

A la vista de lo anterior, las empresas hoteleras —al igual que el resto de las empresas afectadas por el cierre de establecimientos— se encuentran sometidas a importantes tensiones de liquidez ante la necesidad de afrontar una buena parte de gastos corrientes habituales sin percibir los flujos de caja necesarios por el lado de los ingresos debido a la paralización de la actividad.

Ello suscita la cuestión de la posible suspensión unilateral de algunos de esos pagos, entre los cuales adquiere especial relevancia, tanto por su cuantía como por su correlación directa con los ingresos, el relativo a las rentas derivadas de los contratos de arrendamiento hotelero. Nos referimos, en particular, a si es posible considerar inexigibles dichas rentas no ya como consecuencia de una eventual prórroga o condonación negociada con el arrendador (ya sea esta negociación voluntaria o impuesta en virtud de la doctrina rebus), sino por el hecho mismo de la paralización forzosa de la actividad, entendiendo que tal paralización por fuerza mayor permite obtener una suerte de carencia de la obligación de pago, sin que por ello pueda el arrendador alegar la existencia de un incumplimiento ni ejecutar las garantías otorgadas en aseguramiento de aquel pago.

Algunas opiniones publicadas por distintos medios de difusión en los últimos días se han apresurado a afirmar que, en el caso de los arrendamientos de locales comerciales o de negocio, la situación actual permite suspender el contrato, con la consiguiente interrupción del pago de la renta y de la ocupación del inmueble por el arrendatario. A nuestro juicio, sin embargo, esta solución plantea importantes reservas y no puede sostenerse con carácter general:

(i)     En primer lugar, porque el Tribunal Supremo viene sosteniendo que no se les puede aplicar a las deudas dinerarias la imposibilidad sobrevenida de cumplir las prestaciones por razón de la existencia de una situación de fuerza mayor, en la medida en que tales obligaciones de pago tienen carácter genérico y no son susceptibles de verse obstaculizadas materialmente por la propia circunstancia de fuerza mayor (vid. SSTS [Sala 1ª] de 19 de mayo de 2015 y de 13 de julio de 2017).

(ii)    En segundo lugar, porque la suspensión unilateral del contrato y del pago de la renta supondría desplazar por decisión propia sobre el arrendador un riesgo —y un perjuicio— que está fuera de su control y que afecta a la actividad desarrollada en el inmueble o establecimiento arrendado, cuando en realidad ese riesgo de la explotación (en definitiva, del contrato) corresponde al arrendatario puesto que la actividad se realiza a su riesgo y ventura.

(iii)    Y, en tercer lugar, porque no es esa la solución que acogen nuestras leyes para supuestos análogos. Adviértase que el Código civil, si bien refiriéndose a los arrendamientos rústicos, contempla en el artículo 1575 el derecho del arrendatario a una rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios (tales como el incendio, la guerra la peste o un terremoto) pero, ni siquiera en tal supuesto, admite la suspensión del contrato y la interrupción del pago de la renta.

Conviene, por tanto, valorar con cautela la decisión de suspender el pago de la renta en el contexto de los arrendamientos hoteleros y, en todo caso, encauzar dicha decisión en la vía jurídica adecuada.

Esa suspensión, entendida como simple aplazamiento, puede encajar y resultar admisible al amparo de la doctrina del cambio de circunstancias —rebus— en el contexto de cualquier arrendamiento de local de negocio o de establecimiento mercantil (de la misma manera que encaja en esa doctrina el derecho a obtener una rebaja de la renta).

Entendida, sin embargo, como interrupción o extinción de la obligación de pago durante el tiempo que dure la paralización de la actividad, resulta más difícil de justificar. Ciertamente, el arrendamiento de hotel, tanto si se refiere al inmueble como si se trata de un arrendamiento de industria o de establecimiento mercantil, tiene como finalidad última el desarrollo de una actividad empresarial. Y, si tal actividad se paraliza por fuerza mayor, el contrato no solo resulta excesivamente oneroso para el arrendatario —lo que puede fundamentar la pretensión de ajustar la renta— sino que, además, pierde su objeto.

En nuestro derecho de obligaciones la ausencia sobrevenida de objeto por causa no imputable a las partes permite la extinción de la relación contractual al amparo de la doctrina sobre la frustración del fin del contrato. Sin embargo, resulta dudoso que los tribunales apliquen dicha doctrina para permitir la suspensión meramente temporal de la eficacia del contrato y declarar la inexigibilidad de las rentas de un determinado periodo, pues la jurisprudencia asocia tradicionalmente consecuencias extintivas (y no meramente suspensivas) al supuesto de la frustración del contrato. En definitiva, si la fuerza mayor es temporal y el contrato se mantiene vigente, la cuestión de la continuidad en el pago de la renta se reduce, en último término, a un problema de asignación a una u otra parte de los riesgos imprevisibles que afectan al contrato y, tratándose de riesgos asociados a la actividad desarrollada por una de ellas, no parece que pueda prosperar la pretensión de trasladarlos unilateralmente a la otra.

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